Öz — Kira tespit davaları sonucunda verilen ilamlar, hukuk tekniği bakımından karma nitelik taşır: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kısım bir tespit hükmü, yargılama gideri ve vekâlet ücretine ilişkin kısım ise bir eda hükmüdür. Bu ayrım, ilamın icrasında izlenecek yolu doğrudan belirler. Çalışma, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve doktrindeki baskın görüş ışığında, kira farkı alacaklarının neden ilamlı icraya konu edilemeyeceğini, fer’i alacakların ilamlı icra yoluyla nasıl talep edileceğini ve her iki takip türü için ortak ön koşul olan kesinleşme şartını inceleyerek, kira tespit ilamlarının icrasına ilişkin ikili takip stratejisini bütüncül biçimde ortaya koymayı amaçlamaktadır.

Kira hukukunda en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri olan kira tespit davaları, sonuçları itibariyle icra hukukunda da kendine özgü bir uygulama alanı yaratmıştır. Meslek hayatımızda sıkça karşılaştığımız “Kira tespit ilamını nasıl icraya koymalıyım?” sorusunun cevabı, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kristalize olmuş bir ikili ayrıma dayanmaktadır. Aşağıda bu ayrım, önce Yargıtay kararları ışığında, ardından doktrindeki yaklaşımlar çerçevesinde bütüncül biçimde ele alınmaktadır.

I. Kira Farkı Alacağı: Neden İlamlı İcra Yapılamaz?

Kira tespit davaları, teknik anlamda birer “tespit” davasıdır. Mahkeme bu dava sonucunda davalının bir miktar parayı ödemesine hükmetmez; sadece kira bedelinin ne olması gerektiğini tespit eder. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2018/4305 E., 2018/9893 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, kira tespit ilamları eda hükmü içermediğinden, kira farkı alacakları için ilamlı icra takibi başlatılması hukuken mümkün değildir. Benzer şekilde Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 2014/15653 E., 2015/18128 K. sayılı ilamında, hüküm fıkrasının bu haliyle bir eda hükmü içermediğini, dolayısıyla ilamlı takibe konu edilemeyeceğini net bir şekilde ortaya koymuştur.

Peki, elimizdeki bu ilamla kira farkını nasıl tahsil edeceğiz? İşte burada devreye İİK m. 269 ve kamuoyunda “Örnek 13” olarak bilinen tahliye talepli ilamsız takip yolu girmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/12264 E., 2016/795 K. sayılı ilamına göre, kesinleşmiş kira tespit ilamı İİK m. 68 anlamında bir belge niteliğindedir. Dolayısıyla, kira farkı alacakları için ilamsız takip yoluna başvurulmalı ve borçluya Örnek 13 ödeme emri gönderilmelidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 2017/5411 E., 2018/2834 K. sayılı kararında, tespit hükmünü içeren ilamların tespite ilişkin bölümünün ancak ilamsız icraya konu edilebileceğini açıkça belirtmiştir.

II. Vekâlet Ücreti ve Yargılama Giderleri: Eda Hükmünün Gücü

İlamın kira bedeline ilişkin kısmı “tespit” niteliğinde olsa da, mahkeme masrafları ve vekâlet ücretine ilişkin kısımları “eda” hükmü niteliğindedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2009/25227 E., 2010/6799 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ilam yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden bir eda içerdiğinden, bu kalemler için ilamlı takip yapılması mümkündür. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 2015/3679 E., 2015/13004 K. sayılı kararında bu feri alacakların ilamlı icra takibine konu edilebileceğini teyit etmektedir. Yani, aynı ilamın bir kısmı için ilamsız, bir kısmı için ilamlı takip yolu izlenmesi gereken bir tablo ile karşı karşıyayız.

Kira tespit ilamlarının icrasında en kritik eşik “kesinleşme”dir. 12.11.1979 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu zorunluluk sadece kira farkı için değil, ilamın ferileri olan vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için de geçerlidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2009/25151 E., 2010/7082 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, kararın kendisi kesinleşmedikçe yargılama gideri ve vekâlet ücretinin de infazı istenemez. Ayrıca Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2007/1231 E., 2007/4050 K. sayılı kararında, kira uyarlaması/tespiti ilamına bağlı avukatlık ücretinin de kesinleşmeden takibe konulamayacağını hüküm altına almıştır.

Kira tespit davasını kazanan bir vekil olarak stratejimiz net olmalıdır:

2. Kira farkı alacakları için Örnek 13 (İlamsız Takip) yolunu seç.

3. Vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için İlamlı İcra yoluna başvur.

Bu ikili ayrımı gözetmemek, sadece takibin iptaline değil, aynı zamanda müvekkil nezdinde hak kaybına ve gereksiz yargılama giderlerine yol açacaktır. Yargıtay’ın bu “yoğun ve istikrarlı” kararları, icra takibi başlatırken pusulamız olmalıdır.

IV. Kira Tespit İlamlarının İcrasına İlişkin Özet Tablo

Yargıtay 8. HD, 2017/5411 E., 2018/2834 K.

Yargıtay 12. HD, 2010/12801 E., 2010/26667 K.

Yargıtay 8. HD, 2013/2017 E., 2013/6565 K.

• İlamın Bütünlüğü ve Takip: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2007/13130 E., 2007/16657 K. sayılı kararına göre, kira farkları için ilamsız, yargılama giderleri için ilamlı talebin aynı takip dosyasında istenilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.

• İcra Mahkemesinin Yetkisi: İcra mahkemeleri ilamın hüküm fıkrasını yorum yoluyla genişletemez (Yargıtay 8. HD, 2012/10577 E., 2012/13100 K.). Eğer ilamda açık bir eda hükmü yoksa, kira farkı için ilamlı takip yapılamaz.

• Kısmi İptal Gerekliliği: Eğer alacaklı hem kira farkını hem de ferileri ilamlı takibe konu etmişse, mahkemece sadece eda hükmü içermeyen kira farkı yönünden takibin iptaline karar verilmeli; vekâlet ücreti ve yargılama gideri yönünden takip ayakta tutulmalıdır (Yargıtay 8. HD, 2016/4721 E., 2016/6720 K.).

• Usul Ekonomisi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/12264 E., 2016/795 K.), usul ekonomisi gereği feri alacakların da kira farkı ile birlikte ilamsız takibe konu edilebileceğini kabul etmektedir.

Kira tespit davaları sonucunda verilen ilamlar, hukuk tekniği açısından “tespit” niteliğinde olup, kira bedelinin miktarını belirlemekle sınırlıdır; bu nedenle kira farkı alacakları yönünden doğrudan ilamlı icra takibine (İİK m. 32) konu edilemezler [L1], [L4]. Kira farkı alacaklarının tahsili için ilamsız icra yolu (özellikle tahliye talepli ise Örnek 13, sadece alacak ise Örnek 7 veya literatürdeki bazı görüşlere göre Örnek 49/51) tercih edilmelidir [L7], [L10]. Buna karşılık, ilamın fer’ileri niteliğindeki yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, mahkemece taraflara yüklenen bir borç (eda hükmü) teşkil ettiğinden, bu kalemler için ilamlı icra takibi başlatılması hukuken zorunludur [L2], [L3]. Her iki takip türü için de 12.11.1979 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) uyarınca ilamın kesinleşmiş olması bir ön şarttır [L8], [L9].

• Tespit Hükmü: Bir hakkın veya hukuki ilişkinin var olup olmadığını belirleyen hükümlerdir. Kira tespit ilamları, eda emri içermediği için kural olarak icra edilemez niteliktedir [L3], [L4].

• Eda Hükmü: Davalının bir şeyi vermeye, yapmaya veya yapmamaya mahkûm edildiği hükümlerdir. İlamlı icranın konusunu sadece bu hükümler oluşturur [L2].

• Kira Farkı: Tespit edilen yeni kira bedeli ile mevcut ödenen bedel arasındaki, davanın açıldığı tarihten itibaren geriye dönük veya ileriye dönük oluşan parasal farktır.

• Fer’i Alacaklar: Asıl davanın eki niteliğinde olan vekâlet ücreti, yargılama giderleri ve harç kalemleridir.

Literatürde, kira tespit ilamlarının icrası konusunda tam bir görüş birliği mevcuttur. Genel kabul, ilamın “karma nitelikte” olduğudur:

• Asıl Alacak Yönünden: Kira bedelinin belirlenmesi kısmı “müspet tespit” hükmüdür. Bu kısım eda emri içermediğinden ilamlı icraya konu olamaz [L1], [L2]. Ancak bu ilam, İİK m. 68 anlamında borç ikrarını içeren bir belge niteliği kazanır ve ilamsız takipte itirazın kaldırılmasına dayanak teşkil eder [L5].

• Fer’iler Yönünden: Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kısımları, tespit hükmünden bağımsız olarak “eda hükmü” niteliğindedir. Bu nedenle bu kısımlar için ilamlı icra yolu açıktır [L3], [L6].

IX. Yaklaşımlar Arasındaki Ayrışmalar ve Çatışmalar

• Kesinleşme Şartı ve Eleştiriler: Yargıtay, 12.11.1979 tarihli YİBK ile kira tespit ilamlarının (fer’ileri dahil) kesinleşmeden icraya konulamayacağını hükme bağlamıştır [L8]. Doktrinde Prof. Dr. Baki Kuru gibi isimler, kira bedelinin tespiti davasının taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olmadığını, bu nedenle kesinleşme beklemenin kanuna aykırı olduğunu savunarak bu uygulamayı eleştirmektedir [L2]. Ancak uygulama, YİBK’nın bağlayıcılığı nedeniyle kesinleşme şartını katı bir şekilde aramaktadır.

• Takip Yolu ve Örnek Numarası: Kullanıcı talebinde kira farkı için “Örnek 13” (tahliye talepli ilamsız takip) vurgulanmış olsa da, literatürde bazı yazarlar (örn. Talih Uyar) kira farkı için Örnek 49 veya 51 ödeme emri gönderilmesini önermektedir [L7]. Bununla birlikte, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye de isteniyorsa, İİK m. 269 uyarınca Örnek 13 yoluna başvurulmasında hukuki yarar olduğu kabul edilmektedir [L10].

X. Usuli Sonuçlar ve Dava Stratejisine Etkiler

Kira tespit davasını kazanan bir vekilin izlemesi gereken strateji şu şekilde kristalize olmuştur:

• Kesinleşme Beklenmelidir: İlamın kesinleşme şerhi alınmadan hiçbir takip başlatılmamalıdır. Aksi takdirde takip, şikayet yoluyla iptal edilir [L1], [L6].

• İlamlı Takip: Sadece vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için başlatılmalıdır.

• İlamsız Takip (Örnek 13): Kira farkı alacakları için başlatılmalıdır. Eğer alacaklı hem parayı tahsil etmek hem de ödenmemesi halinde tahliye yolunu açık tutmak istiyorsa, elindeki ilamı İİK m. 68 kapsamında belge olarak kullanarak Örnek 13 ödeme emri göndermelidir [L10], [L11].

• Şikayet Riski: Kira farkının ilamlı icraya konu edilmesi durumunda, borçlu süresiz şikayet yoluna başvurarak takibin iptalini sağlayabilir [L1].

XI. Maddi Hukuk Sonuçları ve Risk Alanları

• Muacceliyet (İfa Zamanı): Kira farkı alacağının muaccel hale gelmesi, kararın kesinleşmesine bağlıdır. Kesinleşme gerçekleşmeden borçlunun temerrüde düştüğünden bahsedilemez [L8], [L9].

• Faiz Başlangıcı: Kira farkı için faiz, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işletilebilir. Ancak ilamlı icraya konu olan vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için karar tarihinden itibaren faiz yürütülmesi mümkündür (kesinleşme şartı saklı kalmak kaydıyla).

XII. Somut Olaya Uygulanabilecek Çıkarımlar

• Kira Farkı İçin: Elinizdeki kesinleşmiş ilamla birlikte İcra Müdürlüğü’ne başvurarak, kira farkı alacakları için ilamsız tahliye takibi (Örnek 13) başlatmalısınız. Bu takipte ilam, borcun varlığını kanıtlayan kesin delil (İİK m. 68) hükmündedir [L5].

• Vekâlet Ücreti ve Giderler İçin: Aynı ilama dayanarak, bu kez ilamlı icra takibi (İcra Emri) başlatmalısınız. Bu iki takibin ayrı dosyalardan yürütülmesi, usul ekonomisi ve takibin sıhhati açısından en güvenli yoldur [L7].

XIII. Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

• Harçların Durumu: Bazı Yargıtay kararlarında “harç” kaleminin ilamlı icraya konu olup olamayacağı konusunda nüanslar bulunmaktadır. Genel eğilim harcın da yargılama gideri kapsamında ilamlı icraya konu edilebileceği yönündedir ancak bazı kararlarda “harç dışında kalan kalemler” ifadesi kafa karışıklığı yaratabilmektedir [L1].

• İnşai Hüküm Tartışması: Kira tespit davasının teknik olarak “tespit” mi yoksa “inşai” (yenilik doğuran) mı olduğu doktrinde hâlâ tartışılmaktadır. Yargıtay’ın bu niteliği tam olarak netleştirmekten kaçınması, icra hukuku uygulamalarında teorik belirsizliklere yol açmaktadır [L4], [L9].

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve literatürdeki baskın görüş uyarınca; kira tespit ilamları “bölünebilir” bir icra karakterine sahiptir. Kira farkı alacağı, eda hükmü içermediği gerekçesiyle ilamlı icraya konu edilemez; bu kalem için ilamsız takip (Örnek 13) yoluna başvurulmalıdır [L1], [L4], [L10]. Ancak ilamın fer’ileri olan vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, eda hükmü niteliği taşıdığından ilamlı icra yoluyla talep edilmelidir [L2], [L3]. Her iki durumda da ilamın kesinleşmiş olması, takibin iptal edilmemesi için mutlak bir zorunluluktur [L8]. Bu ikili ayrım, hem alacağın hızlı tahsili hem de borçlunun olası şikayet başvurularının önüne geçilmesi adına en sağlıklı dava stratejisidir.

Av. Mert Can FAFUL

1. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2007/23653, K. 2008/1900, T. 11.02.2008

2. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3893, K. 2018/514, T. 23.01.2018

3. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2009/25227, K. 2010/6799, T. 23.03.2010

4. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/9762, K. 2015/9466, T. 27.04.2015

5. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2012/10577, K. 2012/13100, T. 25.12.2012

6. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/20336, K. 2012/5476, T. 28.02.2012

7. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/11791, K. 2011/30063, T. 22.12.2011

8. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/12041, K. 2017/7713, T. 25.05.2017

9. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/13066, K. 2015/13018, T. 11.06.2015

10. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/4626, K. 2018/11134, T. 08.11.2018

11. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/3679, K. 2015/13004, T. 11.06.2015

12. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/25604, K. 2016/8596, T. 10.05.2016

13. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/4305, K. 2018/9893, T. 16.10.2018

14. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/8779, K. 2023/1730, T. 16.03.2023

15. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/4213, K. 2013/7506, T. 20.05.2013

16. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/14934, K. 2016/15297, T. 31.05.2016

17. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/5932, K. 2019/3733, T. 06.03.2019

18. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/5411, K. 2018/2834, T. 27.02.2018

19. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2007/13130, K. 2007/16657, T. 20.09.2007

20. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1288, K. 2025/4865, T. 15.10.2025

21. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/4721, K. 2016/6720, T. 13.04.2016

22. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/8322, K. 2017/9039, T. 14.06.2017

23. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2010/29316, K. 2011/10312, T. 24.05.2011

24. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/2441, K. 2013/5274, T. 09.04.2013

25. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/12264, K. 2016/795, T. 10.02.2016

26. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/1514, K. 2013/4328, T. 26.03.2013

27. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/13939, K. 2014/748, T. 21.01.2014

28. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/25111, K. 2012/9804, T. 27.03.2012

29. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7339, K. 2019/5407, T. 13.06.2019

30. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2007/13714, K. 2007/16843, T. 24.09.2007

31. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/2017, K. 2013/6565, T. 06.05.2013

32. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/5494, K. 2018/10044, T. 27.03.2018

33. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2008/9339, K. 2008/12214, T. 12.06.2008

34. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/11348, K. 2021/2148, T. 02.03.2021

35. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/15653, K. 2015/18128, T. 12.10.2015

36. Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2012/256, K. 2012/829, T. 21.11.2011

37. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2006/17274, K. 2006/20368, T. 03.11.2006

38. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2006/14126, K. 2006/17210, T. 25.09.2006

39. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/8664, K. 2010/3229, T. 24.03.2010

40. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/2047, K. 2016/2452, T. 28.03.2016

41. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2010/12801, K. 2010/26667, T. 11.11.2010

42. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/8169, K. 2014/10072, T. 21.05.2014

43. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2303, K. 2017/13422, T. 05.10.2017

44. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/12188, K. 2010/16880, T. 19.10.2010

45. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/19219, K. 2013/730, T. 23.01.2013

46. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2012/13033, K. 2013/1547, T. 15.02.2013

47. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/1277, K. 2011/17040, T. 29.09.2011

48. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9006, K. 2014/11250, T. 20.10.2014

49. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2009/6109, K. 2009/14503, T. 30.06.2009

50. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/864, K. 2015/2183, T. 04.03.2015

51. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2007/1231, K. 2007/4050, T. 06.03.2007

52. Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4602, K. 2019/1173, T. 14.02.2019

53. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/1126, K. 2012/5410, T. 05.04.2012

54. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2323, K. 2019/4292, T. 18.04.2019

55. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/23758, K. 2016/1062, T. 25.01.2016

56. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/3227, K. 2013/5196, T. 25.03.2013

57. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2017/106, K. 2017/164, T. 24.01.2017

58. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/9110, K. 2010/13145, T. 01.12.2010

59. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/8835, K. 2010/14197, T. 27.12.2010

60. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/16329, K. 2019/1144, T. 07.02.2019

61. Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/4973, K. 2017/7242, T. 17.05.2017

62. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/1057, K. 2015/1703, T. 23.02.2015

63. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/6553, K. 2019/5435, T. 03.04.2019

64. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi, E. 2024/550, K. 2024/1083, T. 10.10.2024

65. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/4148, K. 2022/7715, T. 23.06.2022

66. İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2020/203, K. 2020/169, T. 19.03.2020

67. Yargıtay, 13. Hukuk Dairesi, E. 2009/16027, K. 2010/6520, T. 10.05.2010

68. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2009/25151, K. 2010/7082, T. 25.03.2010

69. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/18690, K. 2012/25539, T. 10.09.2012

70. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/31831, K. 2012/19272, T. 05.06.2012

71. Yargıtay, 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/4613, K. 2018/11588, T. 15.11.2018

72. Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6212, K. 2015/6861, T. 02.07.2015