PAYLI MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZLARIN KİRAYA VERİLMESİ

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi, “önemli yönetim işleri” arasında sayılarak TMK’nın 691’inci maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hüküm gereği, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda önemli yönetim işlerine ilişkin kararlar pay ve paydaş çoğunluğuyla alınabilmektedir. Bu doğrultuda TMK m.691/1 hükmü ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın tamamına ilişkin kira sözleşmesi kurulabilmesi için paydaşların sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.

Ne var ki uygulamada paydaşlardan birinin veya birkaçının, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaksızın taşınmazın tamamına ilişkin kira sözleşmesi akdettikleri durumlarla karşılaşılmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı ve doktrindeki ağırlıklı görüşe göre; paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza ilişkin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmaksızın akdedilen kira sözleşmesi askıda hükümsüz olup, sözleşmenin tarafı olmayan paydaşları bağlamayacaktır (Haluk Nami NOMER/ Mehmet Serkan ERGÜNE, Eşya Hukuku, Onikilevha Yayınları, Sekizinci Bası, İstanbul 2020, s.234.). Türk Borçlar Kanununun (TBK) 46’ıncı maddesi gereği yetkisiz temsil niteliğindeki bu işlem, ancak sonradan gerekli çoğunluk tarafından onanırsa, tüm paydaşlar yönünden bağlayıcılık kazanacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.11.2023 tarihli, 2022/301 E., 2023/1139 K. sayılı kararında; Paylı taşınmazın tümünün ya da bir bölümünün paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmesi hâlinde sözleşmede taraf olmayan paydaşlar kira sözleşmesini tanımayarak kiracı hakkında fuzuli(haksız) işgal nedeniyle tahliye davası açabilecekleri gibi açık ya da üstü kapalı onayları ile sözleşmeye geçerlik kazandırabilirler (Aynı yönde bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/6-1683 E., 2015/1447 K., T. 27.5.2015). Yukarıda bahsi geçen Hukuk Genel Kurulu kararlarında belirtildiği üzere, sonrasında diğer paydaşlarca sözleşmeye açık veya örtülü şekilde onay verilmesiyle pay ve paydaş çoğunluğu sağlanıyorsa, kira sözleşmesi tüm paydaşlar yönünden hüküm doğurur hale gelecektir.

Sözleşmenin tarafı olmayan paydaş, bu kira akdine rıza göstererek kendisine düşen kira payını kiraya veren paydaştan isteyebilir. İcazet, kiraya veren paydaş tarafından yapılan vekaletsiz tasarrufu vekalete çevirir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 95/89 sayılı, 29.01.1964 T.). Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/20758 E., 2014/8997 K., 30.04.2014 tarihli kararında; Kira akdinin tarafı olmayan ve fakat kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri olan kira bedelinin kendi payları oranına isabet eden kısmını alan paydaşların, tarafı olmadıkları kira akdine icazet verdiklerinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir (Nihat YAVUZ, Yeni, TBK HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, Ankara 2023, s.1228). Sözleşmenin tarafı olmayan paydaşın ihtarname keşide ederek aylık kira ödemelerinin bildirdiği banka hesabına ödenmesi istenmesi kira sözleşmesine icazet verdiği anlamını doğuracaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.11.2023 tarihli, 2022/301 E., 2023/1139 K.) Örtülü icazet denilince şüphesiz akla uzun yıllar sessiz kalma durumu gelmekteyse de sessiz kalma tek başına zımni icazet anlamı doğurmayacaktır. Zira, kira sözleşmesinin varlığından dahi hiç haberi olmayan paydaşın, haberdar olmadığı sözleşmeye karşı ses çıkarması beklenemeyeceğinden burada örtülü icazetin varlığından bahsedilemez. Buna karşılık, sözleşmenin tarafı olmayan paydaş, kira sözleşmesinin varlığından haberdar olmuş ve bilinçli olarak uzun yıllar sessiz kalarak haksız işgale engel olmamış ise somut duruma göre bu durumda örtülü icazetin varlığından bahsedilebilecektir.

TMK m.691’in aradığı pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmaksızın paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verildiği durumlarda, sözleşmenin tarafı olmayan ve sözleşmeye icazet vermeyen paydaşın kiracıya ve kiraya veren sıfatındaki paydaşa yönlendirebileceği hakları ve gidebileceği hukuki yolları mevcuttur.

Öncelikli olarak konuyu kiracı ekseninden ele alacak olursak; gerekli nisaba uyulmaksızın akdedilen kira sözleşmesinin, sözleşmeye icazet vermeyen paydaş için bağlayıcı olmayacağını yukarıda belirtmiştik. Bu durumda kiracı, sözleşmenin tarafı olmayan paydaşın taşınmazı kullanma hakkını ihlal eden haksız işgalci konumunda olacaktır. Sözleşmeye icazet vermeyen paydaş, TMK m. 683 ve TMK m. 693 hükümleri gereği mülkiyet hakkından doğan eşyayı kullanma hakkı engellendiğinden, kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (müdehalenin men’i) davasını yönelterek kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/795 E., 2014/15037 K., 29.09.2014 tarihli kararında; Davacı elatmanın önlenmesini de istemiş ise artık TMK'nin 691/1. maddesine göre pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığından kira sözleşmesinin geçerli olarak devam edeceğinden de söz edilemeyeceğinden, elatmasının önlenmesine karar verileceğinde kuşku yoktur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2007/1-349 K. 2007/349, T. 13.6.2007; Yukarıda açıklandığı üzere paylı mülkiyette taşınmazı kiraya vermek önemli bir idari tasarruf kabul edildiğinden, pay ve paydaş çoğunluğu gerektirmesine, tarafların tapudaki payları gözetildiğinde davalının kiracılık ilişkisi yönünden pay ve paydaş çoğunluğunun gerçekleşmemesine göre, yapılan kira sözleşmesinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu durumda tüzel kişiliğe sahip davalı derneğin taşınmazda haksız elatan durumunda olduğu ortaya çıkmaktadır .

Kiracıya yönlendirilebilecek bir diğer talep ise ecri misil yani haksız işgal tazminatıdır. Kötü niyetli kiracının taşınmazı kullanması sebebiyle, paydaş kendi payına düşen kullanım hakkından mahrum kaldığını ileri sürerek, kendi payı oranında ecrimisil talep edebilecektir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/795 E., 2014/15037 K., 29.09.2014 tarihli kararında; Bilindiği ve gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, malik olmayan kötüniyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu bir tür haksız işgal tazminatıdır. (…) Somut olayda, davalının dayandığı 01.01.2004 tarihli kira sözleşmesinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı açık olduğu gibi, TMK’nın 3. Maddesi uyarınca kiraladığı taşınmazda başka paydaşlar bulunup bulunmadığını araştırmayan ve böylece durumun gereklerine göre kendisine yüklenen özeni göstermeyen davalının iyi niyetli olduğundan söz edilemez. (…) Davacının payı oranında ecrimisile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktır, demiştir (https://karararama.yargitay.gov.tr/). Her ne kadar bu kararda kiracıya kiraladığı taşınmazda başka paydaşlar bulunup bulunmadığını araştırma külfeti yüklenmiş ise de, her somut olaya göre kiracının kötü niyetli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, paydaşın kira sözleşmesine ne açık ne de örtülü şekilde icazet vermemiş olmasıdır. Zira paydaş sonradan açık veya örtülü şekilde kira sözleşmesine icazet verirmişse, artık ecrimisil değil, kural olarak kira bedelinden payına düşen tutarın talebini ileri sürebilecektir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/9843 E., 2022/1101 K., 14.2.2022 T.; "Hâl böyle olunca, taşınmazın paydaşları ecrimisil değil, kira bedelinden paylarına isabet eden tutarı isteyebilecekleri gözetilerek ecrimisil isteği ile açılan eldeki davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir." (kazancı.com.tr)

Sözleşmenin tarafı olmayan ve sözleşmeye icazet vermeyen paydaşın, kiraya veren sıfatındaki paydaşa yönlendirebileceği hakları ve hukuki yollar ise şu şekilde sıralayabiliriz. Kiraya veren paydaş, diğer paydaşların ortak yararlanma hakkını TMK m.693’e aykırı biçimde üçüncü kişiye bırakmış olduğundan sözleşmeye icazet vermeyen paydaş TMK m.693 ve TBK m.46’ya dayanarak, kira sözleşmesinin kendisini bağlamadığının tespiti ile birlikte, kiraya veren paydaşın bu haksız müdahalesinin önlenmesini isteyebilir.

Bunun yanı sıra kiraya veren sıfatındaki paydaş kira bedelinin tamamını almış veya taşınmazdan tek başına ekonomik yarar sağlamışsa; sözleşmeye icazet vermeyen paydaş bu tahsilatın onun payına isabet eden kısmı yönünden, bu yararın haklı sebep olmaksızın elde edildiğini ileri sürülerek sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında TBK m.77 uyarınca payına isabet eden sebepsiz zenginleşme alacağının iadesini talep edebilir. Bu talep, kira sözleşmesini kabul eden bir kira alacağı talebi olarak değil, ortak malın kullanım değerinin tek başına edinilmesine dayalı iade talebi olarak değerlendirilmelidir.

Son olarak kiraya veren paydaş, diğer paydaşların rızası olmaksızın taşınmazı kiraya vererek önemli yönetim işini kendi başına üstlenmiş olduğundan, bu davranış vekaletsiz iş görme kapsamında değerlendirilerek, onay vermeyen paydaş sadece kira gelirinin paylaşımını değil, TBK m. 527 gereği koşulları oluşmuş ise vekaletsiz iş görmeden doğan ek zararların tazmini de isteyebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/795 E., 2014/15037 K., 29.09.2014; Davacı paydaş ise hakkını, kendi payından fazla zenginleşen ve vekaletsiz olarak iş gören paydaştan vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tahsil edebilecektir.

Özetle; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiralanmasında hukuki anlamda en doğru yol, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan maliklerin kiraya veren sıfatıyla sözleşmede taraf olduğu bir kira sözleşmesinin akdedilmesidir. Kiracı olarak bir kira akdini imzalanmadan evvel taşınmazın mülkiyet türü araştırılıp, paylı mülkiyete tabi olduğunun anlaşılması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının tespit edilmesi her ne kadar kiracıdan beklenmesi ağır bir külfet ise de TMK m.3 gereği özen yükümlülüğünün yerine getirilmesi tartışmasını sona erdireceğinden, kiracı tarafından bu araştırmaların yapılması hukuken en korunaklı yol olacaktır. Aksi halde, pay ve paydaş çoğunluğunu taşımayan bir kira akdinin tarafı olan kiracı, ileride diğer malikler tarafından kendisine yöneltilecek el atmanın önlenmesi, tahliye ve koşulları oluşması halinde haksız işgal (ecrimisil) tazminatı talebiyle karşı karşıya kalma tehlikesi altında olacaktır.