İmovirtual Barometresi'nin, gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış platformun 2026 Mayıs tarihli en son araştırması, Portekiz'de konut satın almanın ulusal ortalama fiyatını 430.500 euro olarak ortaya koydu. Yeni ve ikinci el tüm konut türlerini kapsayan bu tutar, nüfusun büyük bir bölümü için karşılanması neredeyse imkansız görünüyor.

Bir emlak portalında kısa bir arama yapmak ya da emlakçıların vitrinlerine göz atmak, Portekiz'de konut fiyatlarının nerelere geldiğini görmek için yeterli. Peki artık daha ucuz ev satın almak mümkün değil mi? Yanıt birkaç faktöre bağlı; bunların başında piyasada yeterli sayıda konut bulunmaması geliyor.

Portekiz Emlak Komisyoncularını temsil eden Meslek Birliği APEMI'tan Patricia Barao, Euronews'e verdiği röportajda, "Piyasaya yeni konut girmediği ve talep son derece canlı olduğu için, gençlerin ve Portekizli ailelerin kendi evlerini satın alması çok zor hale geliyor" diye açıklıyor,

Buna ek olarak, "arsa maliyeti, inşaat maliyeti, işçilik bedeli, proje ve teknik uzmanlık giderleri ile harçlar ve kentsel yükümlülükler" olduğunu söyleyen Patrícia Barão, bunların konut fiyatlarını ciddi biçimde yukarı çektiğini belirtiyor.

İnşaat şirketi MomentVM'nin CEO'su Ricardo Vagarinho ise piyasa fiyatlarının yükselmesine katkı veren bir başka unsurun daha altını çiziyor. "Gençlerin devlet garantisiyle konut sahibi olmasına imkan tanıyan, üst sınırı 450 bin euro olan yeni bir çıta belirlenmiş gibi görünüyor" diyor ve bunun piyasayı "hem ikinci el hem de yeni konutlarda, her şeyi yukarı çekmeye" ittiğini, çünkü "insanların artık bu finansmana erişimi" olduğunu Euronews'e anlatıyor.

Gençlere yönelik konut kredisi desteği rejimi; 18 ile 35 yaş arasındaki, gelirleri vergi dilimlerinde 8. kademeyi aşmayan gençlere, 450 bin euroyu geçmeyen konutlar için, vergiden muaf, devletin kişisel garantisiyle ve yüzde 100 finansmanla konut kredisi sağlanması esasına dayanıyor.

Uluslararası Para Fonu (IMF), Haziran tarihli ve Portekiz ekonomisine ayrılan bölümde yayımladığı son raporunda, hükümetin konut sektöründeki bazı önlemlerinin, aralarında gençler için getirilen bu kamu garantisinin de bulunduğu, askıya alınmasını tavsiye etti. Kurum, bu tedbirlerin "piyasa dengesizliklerini artırdığını" savunuyor. Yani, daha önce piyasada olmayan sayıda insan artık konut arıyor, ancak mevcut konut sayısı değişmiyor.

Patrícia Barão, konut piyasasına "bütüncül" bir bakış açısıyla yaklaşılması gerektiğini savunuyor. "Konut sorununa tek başına çare olacak sihirli bir çözüm yok. Her şeyi çözecek tek bir önlem bulunmuyor; bu yüzden aynı anda farklı cephelerde harekete geçmemiz gerekiyor" diyor.

İşgücü açığı konutları pahalılaştırdı

Konut krizi yalnızca ev sayısının yetersizliğiyle açıklanamaz; bu evleri inşa edecek insan gücünün eksikliği de büyük rol oynuyor. Ve hikaye kendini tekrarlıyor: arz kısıtlı, talep yüksek olduğunda fiyatlar artıyor.

Ricardo Vagarinho, piyasada "duvar ustası, elektrikçi, tesisatçı, kalıpçı ve taşeron" gibi uzmanlaşmış birçok profesyonelin eksik olduğunu söylüyor.

Portekiz'e Troika'nın girişiyle birlikte devlet altyapı ve büyük projelere yaptığı yatırımı kısmış, bankalar da konut ve kurumsal kredileri durdurmuştu. Bu süreç, çok sayıda inşaat şirketinin iflasına ve sektörde bir "yetenek kaçışına" yol açtı.

"İyi olan ve ülkede kalmaya devam edenlerin sayısı, bugün inşa etmek istediğimiz hacme yetmiyor" diye ekliyor.

"İnşaat sektörü için yaklaşık 80 bin kişilik bir açık olduğu tahmin ediliyor. Herkes işçi arayınca, doğal olarak biraz daha fazla ücret teklif ediyor ve işçilik maliyeti yükseliyor" diye açıklıyor.

İş insanı, konut inşaatı piyasasının aynı zamanda devletin ve büyük özel projelerin rekabetiyle karşı karşıya olduğuna da dikkat çekiyor. "Havalimanları, demiryolu hatları, yollar ve diğer büyük projeler de çok ciddi miktarda işgücü çekiyor" diyor Ricardo Vagarinho.

Bu yıl Portekiz'in ülkenin merkezini yerle bir eden fırtınalar da inşaat sektöründe işgücüne olan talebi artırarak, sektördeki göçmenler için uygulanan sözde "yeşil hat" sürecinin hızlanmasına yol açtı.

Devlet ile Portekiz İnşaat ve Gayrimenkul Konfederasyonu (CPCI) arasında imzalanan protokol, PRR 2030 kapsamında öngörülen kamu yatırımları için acil işgücü ihtiyacına yanıt vermek amacıyla hayata geçirildi. Ancak ülkenin merkezinde yaşanan felaketin ardından hükümet, daha öncelikli görülen müdahalelere kaynak sağlamak için bazı kamu projelerinin geçici olarak askıya alınabileceği veya ertelenebileceği uyarısında bulundu.

2021'den bu yana, Ukrayna'daki savaşın başlamasıyla birlikte inşaat malzemelerindeki fiyat artışı da bir konutun nihai maliyetini yükselten değişkenlerden biri oldu.

Ulusal İstatistik Kurumu'nun (INE) 2026 Mart verilerine göre, yeni konut inşaat maliyetleri %3,7 oranında artmış durumda.

Fiyat artışını en fazla belirleyen malzemeler arasında cam ve ayna ürünleri, çıplak ve kaplı bakır kablolar ile beton döşeme plakaları ve seramik bloklar öne çıkıyor. "Her şey enerjiye bağlı" diye açıklıyor Ricardo Vagarinho.

"Malzemelerin büyük bir bölümü enerjiye bağımlı. Dolayısıyla savaş nedeniyle akaryakıt fiyatları yükselince, enerji maliyetleri ve ona bağlı malzemelerin fiyatları da artıyor ve bu kaçınılmaz olarak inşaat maliyetlerini etkiliyor" diye tamamlıyor.

Arsa fiyatları da bir projenin nihai bütçesinde önemli bir ağırlığa sahip. "Konut talebi yüksek oldukça, arsa fiyatları da kaçınılmaz olarak yükseliyor" diyen iş insanı, arsanın bir inşaat projesinin bütçesinde yaklaşık %20'lik paya sahip olduğunu belirtiyor.

Daha basit bir ifadeyle Ricardo Vagarinho, "İnşa etmenin maliyeti her yerde aşağı yukarı aynı" diyerek asıl belirleyici olanın farklı bölgelerdeki arsa ve metrekare fiyatı olduğuna dikkat çekiyor. "Asıl mesele konum" diye vurguluyor.

Bunun yanı sıra, bir arsanın imar iznini bekleme süresi de, gayrimenkul yatırımcıları için "bir risk unsuruna dönüşüyor ve konut fiyatlarını artıran bir başka faktör haline geliyor" diye açıklıyor Patrícia Barão.

Bir imar ruhsatı için beklenen süre, konut piyasasında son derece önemli bir değişken ve konutun satış fiyatında dolaylı bir maliyet anlamına geliyor.

"Bir belediye sürecinin bir, bazen iki yıl sürmesine baktığınızda, bu, arsa bedeli gibi ciddi bir sermayenin hiçbir getiri sağlamadan beklemesi için çok uzun bir süre" diyor Ricardo Vagarinho. "Bu süre boyunca oraya yatırılan para, yılda en az %6 getiri sağlaması gerekirken hiçbir şey kazandırmıyor. Dolayısıyla yatırımcılar, bu kaybı da dikkate alarak nihai ürüne fiyat biçiyor" diye anlatıyor.