1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin belirlenmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

4. Davacı vekili, müvekkillerinin maliki bulunduğu taşınmazların 15.05.2014 tarihli kira sözleşmesi ile on beş yıl süreli olarak ... Süpermarketleri Tic. A.Ş. ye kiralandığını, davalının bu şirketi satın alarak işyerini kullanmayı sürdürdüğünü, kira sözleşmesinde kira bedelinin artırımı ve ödeme şekli belirtilmiş olmasına rağmen sözleşme hükümlerinin tam uygulanmadığını, kira bedelinin aradan geçen on yıllık sürede tüm ekonomik değerler dikkate alındığında rayice göre düşük kaldığını ileri sürerek aylık kira bedelinin 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 7.500TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

5. Davalı vekili, kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir durum bulunmadığını ve talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.04.2016 tarihli ve 2014/824 E., 2016/328 K. sayılı kararı ile; bilirkişi raporu ve davalının eski kiracı olması dikkate alınarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmak suretiyle davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazların aylık kira bedelinin 15.05.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere takdiren aylık net 6.000TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.03.2019 tarihli ve 2017/6283 E., 2019/2753 K. sayılı kararı ile; “…1) Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimin aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2-) Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

9. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.12.2019 tarihli ve 2019/529 E., 2019/1044 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesinin yanında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanmasında uygulanması gereken kuralların bu davada uygulanamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiraya veren tarafından kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği somut olayda, TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin kural ve koşulların uygulanıp uygulanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre başkaca araştırma yapılmaksızın hüküm tesisinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” ve “sözleşmenin uyarlanması” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte kanundan doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir kanun çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir kanunî boşluk oluşmuştur.

20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukukî ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukukî ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukukî belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukukî ilişkileri taraflar açısından belirli hâle getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.

23. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2021 tarihli ve 2017/(6)3-3197 E., 2021/1593 K. sayılı kararında da aynı hususlara işaret edilmiştir.

24. Sözleşmenin uyarlanması ise; kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi için bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen, beklenmeyen hâl (emprevizyon) veya clausula rebus sic stantibus kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması hâlinde mümkün görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek ahde vefa veya pacta sunt servanda kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir.

25. Beklenmeyen hâl kuramı, şöyle açıklanmaktadır: Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akitle bağlı olmamalıdır. Buna “clausula rebus sic stantibus” (beklenmeyen hâl şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide “emprevizyon teorisi” adıyla anılmaktadır. Öğretide, sözleşmenin, yapıldığı andaki durumun değişmeyeceği şeklindeki bir zımni kabul ile yapıldığı, aynen uygulanmasının taraflarca bu zımni şarta bağlı tutulduğu varsayılmaktadır (Tekinay, Selahattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Haluk/Altop, Atilla : Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası, ... 1993, s. 1005).

26. Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan fikir (clasula rebus sic stantibus) gerçeğe tam olarak uygun değilse de, ahde vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, uyuşmazlıklara dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır (Oğuzman, Kemal: Borçlar Hukuku, Cilt 1, 4. Bası, ... 1987, s. 123; Serozan, Rona: Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme 3. Cilt, ... 1994, s. 164; Kaplan, İbrahim: Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara 1987, s. 112; Burcuoğlu, Haluk: Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, ... 1995, s. 4).

27. Mukayeseli hukuk açısından konu irdelediğinde; Alman hukukunda beklenmeyen hâl veya clausula rebus sic stantibus kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiği ve işlem temelinin çökmesi kuramı olarak adlandırılan bir kuramın geliştirildiği görülmektedir. Buna göre, sözleşmenin temelini teşkil eden, kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hâllerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır (Serozan; s. 164 vd).

28. İsviçre hukukuna gelince; hâkimin bir sözleşmenin dönme ya da fesih suretiyle ortadan kalktığını veya emprevizyon nedeniyle sözleşmenin uyarlanması gerektiğini kabul edebilmesi için, şu koşulların varlığı aranmaktadır:

a) Öngörülmez bir dış olayın sebep olması: Söz konusu dış olay, bir kişi olayı olmamalıdır. Diğer taraftan bu olay öngörülemez olmalı ve sözleşmenin dengesi, yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozulmuş olmalıdır.

b) Sözleşme ekonomisinin bozulması: Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde emprevizyon kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki dengeyi bozmuş olmalıdır.

c) Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olması gerekir.

29. Federal Mahkeme içtihatlarında denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olması aranmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda objektif bir değerlendirmeyle emprevizyon kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir. Eğer bu riziko aşılmışsa, hâkim sözleşmeye el atabilecektir.

30. Türk hukukunda, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (BK) uyarlama davaları ile ilgili bir düzenleme bulunmadığından, mehaz kanundaki uygulamalar doğrultusunda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’un 2. maddesinden de esinlenilerek, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiş ise de işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir (Gürsoy, Kemal Tahir: Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi, 1950, s. 59-60).

31. Nitekim bu hususu kanunî düzenlemeye kavuşturan TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” şeklinde bir düzenlemeye yer verilmiştir.

32. Anılan maddenin görülmekte olan davalarda da uygulanacağına ilişkin 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 7. maddesi gereği, bu hüküm BK döneminde yapılan sözleşmeler için de geçerlidir.

33. Gelinen aşamada, işlem temelinin çökmesi ilkesinin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususu da irdelenmelidir. Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir.

34. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.09.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2308 E., 2021/994 K. sayılı kararında da aynı hususlara işaret edilmiştir.

35. Her iki dava arasında bir yakınlık olmasına karşın belirgin farklar bulunmaktadır :

a) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer.

b) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri (ihtar) kiracıya ulaştırılsın.

c) Salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen (örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi) yöntem uyarlama davalarında ancak yardımcı kaynak olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle kira parasının günün koşullarına uyarlanması davalarında hâkim, gerek sözleşme koşullarına, gerekçe olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına, hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirleyecektir.

d) Sözleşmede kira parası döviz olarak belirlenmişse, kira tespit davalarında Türk Lirası, uyarlama davalarında ise yine aynı cins döviz olarak kira parasının saptanması cihetine gidilecektir.

e) Uyarlama davalarında, taraflarca sözleşmede kararlaştırılan (intibak) kaydı dikkate alınır. Buna karşın, kira tespit davaları, kamu düzeni ile olan yakın ilişki nedeniyle sözleşmede kira parasının belirlenmesine ilişkin taraflarca karalaştırılan (yöntem) mahkemeyi bağlamaz (Yavuz, Nihat: Uyarlama Davaları, Ankara 2007, s. 62).

36. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendiğinde; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve on beş yıl süreli olup sözleşmenin bitiş tarihi 15.05.2019’dur. Davacı vekili, 08.12.2014 tarihinde açtığı eldeki dava ile 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hâl ve şartlara göre kira bedelinin belirlenmesini talep etmiştir. Mahkemece, davacılar vekilinin talebi “kira bedelinin tespiti davası” olarak nitelendirilerek davanın kısmen kabulü yönünde hüküm tesis edilmiş ise de, Özel Dairece davacının talebi “sözleşmenin uyarlanması” mahiyetinde değerlendirilmiştir.

37. Hâkim, Türk hukukunu re’sen uygular (HMK m. 33/1). Bu hükmün sonucu olarak hâkim, tarafların getirdiği vakıalara göre uyuşmazlığı belirleyip hukukî sebebi tayin edebilir ise de, taleple bağlılık ilkesi dışına çıkamaz. Buradan hareketle, davacının dava dilekçesindeki anlatımından talebinin kira bedelinin tespiti değil, sözleşmenin uyarlanması olduğu açıktır. Zira ortada halihazırda bir sözleşme ve kira bedeline ilişkin maddeler bulunmakla birlikte sözleşmede mevcut bedelin rayiç karşısında düşük kaldığı iddia edilmekte ve açıkça günün ekonomik koşullarına göre uyarlama istenildiği belirtilmektedir.

38. Kaldı ki, TBK’nın kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenlemenin, kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi gereğince bu Kanun hükmünün sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, 01.07.2012 ile 01.07.2020 tarihine kadarki dönemde ise TBK öncesinde uygulanan BK ile Yargıtay içtihatlarına göre uzun süreli kiralarda ancak “kira bedelinde uyarlama” talebinde bulunulabileceği de belirtilmelidir.

39. Bu durumda bozma kararında işaret edildiği üzere davacının talebinin sözleşmenin uyarlanması olduğunun kabulüyle, bu tür davaların temelini teşkil eden TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ne ilişkin hususların araştırılması ve incelenmesiyle buradan ulaşılacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

40. Hâl böyle olunca; Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

41. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.10.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.